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如何评价中国城市住房公积金的发展质量

2020-12-24 21:30| 发布者: cqshebao| 查看: 7| 评论: 0

住房公积金制度是我国住房金融制度的重要组成部分,也是我国住房制度的一个关键要素,自1994年依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》在全国推广以来,一直在解决我国城镇居民的“住有所居”和“住有宜居”方面发挥着重要和积极的作用。
但我国的住房公积金实行属地化管理的运行模式,由于区域之间在经济发展和住房市场的活跃程度存在较大差异,也由于住房公积金制度的贯彻落实情况不同,各地住房公积金的发展并不均衡。
住房公积金的缴存与缴存者工资挂钩,其余额是缴存者家庭金融资产的组成部分。我们认为,一个城市的缴存者人均缴存额及余额与该城市的职工工资水平高度相关。同时,一个城市住房公积金制度覆盖面和缴存者的组成,体现该城市的就业结构特征。此外,一个城市住房公积金资金池的规模、结构、增长及提取和贷款利用等情况,作为“晴雨表”、“温度计”、“风向标”,反映其住房市场的发展情况和活跃程度,对判断该城市住房市场的运行情况及未来趋势有重要的参考价值。
长期以来,学界对我国城市层面住房公积金发展情况的系统性研究较少。 2016年5月,燕山大学(中国)房地产金融与住房公积金研究中心发布的《2014全国住房公积金发展评价报告》在国内较早系统评价了城市层面住房公积金的发展情况。2020年11月,该中心联合公积金信息化(西安)研究中心发布《2019全国住房公积金发展评价报告》
本报告的合作团队之前基于全国341个市(地、州、盟)住房公积金管理中心在网络上公开发布的2019年报中的相关数据,运用包括发展规模、发展增速、发展结构、资金利用率、资金效益和资金安全六大维度在内的指数体系,编制了《中国城市住房公积金高质量发展指数2020》。在这份指数结果的基础上,本报告进一步对我国城市层面住房公积金的发展状况进行更加深入的全景式数据分析,特别是从发展规模、发展增速、发展结构、资金利用率、资金效益和资金安全六个维度进行全面梳理和评价。
本报告有助于社会各界更加全面了解住房公积金在区域层面的发展特征和城市层面的发展动态,可为城市层面住房公积金发展质量的提升提供基础数据参考,同时也可为城市层面的住房市场包括租赁住房市场的发展态势,以及城市住房供需情况分析,提供判断依据。
本报告的主要结论是:
(一)经过验证,一个城市住房公积金资金池的规模、结构、增长及提取和贷款利用等方面的数据,确实可以作为“晴雨表”、“温度计”、“风向标”,反映其住房市场的发展情况和活跃程度,对判断该城市的住房市场运行情况及未来趋势具有重要参考价值。
具体来说,住房公积金缴存额可以直观反映一个城市的经济发达程度,住房公积金缴存单位数可以直观反映一个城市正规经济的活跃程度,住房公积金实缴职工数可以直观反映一个城市的有效人气,住房公积金缴存单位非国有部门占比体现当地非国有经济的发展成熟度,住房公积金个贷笔数可以折射一个城市房地产购房市场的人气热度,住房公积金个贷金额可以折射一个城市房地产购房市场的价值容量,住房公积金缴存额增长率与所在城市经济发展趋势高度正相关。
此外,住房公积金缴存单位增长率与一个城市正规化经济发展趋势高度正相关,住房公积金实缴职工增长率可以反映一个城市人气、吸引力的增进趋势,住房公积金个贷笔数增长率可以反映一个城市购房市场的人气增进,住房公积金个贷金额增长率可以反映一个城市购房市场的热度上升,住房公积金个贷平均每笔金额可以体现当地房价高昂程度,公积金个贷笔数、户型结构反映当地住房的需求结构。进一步,住房公积金提取分类占比能反映就业群体的年龄结构,住房公积金提取用于租赁的金额可以反映一个城市的租赁市场容量。
(二)总体上,大城市的住房公积金发展质量更好,但也有一部分中小城市的住房公积金取得了较高质量的发展。大城市的住房公积金发展规模大,发展增速不低,也往往管理水平较好,带来发展结构、资金利用率、资金效益和资金安全等指标的不错表现。比如,在《中国城市住房公积金高质量发展指数2020》总排行榜排名前十的上海、深圳、杭州、南京、北京、无锡、温州、宁波、大连、南通,在住房公积金发展各个维度的表现都比较优秀或良好。
(三)一个城市住房公积金事业的发展,不仅取决于先天条件,与当地政府和管理机构的主观努力也有着高相关性。比如,一个城市的主管部门在住房公积金缴存扩面上是否愿意下大力气进行投入,是否敢于改革创新和采取超常举措,是否有意识推进使用政策的亲民性,是否高度重视服务效率的提升、风险防范的严密和加快信息化水平等,都会影响一个城市住房公积金发展情况在全国的相对位次。
(四)各地住房公积金的发展情况与所在地经济社会发展的整体趋势保持同步。与区域之间经济发展、劳动力增长和住房市场所出现的分化一样,各城市之间的住房公积金发展也开始出现较大分化。东部发达地区和中西部省会城市的住房公积金发展仍然蓬勃向上,缴存规模和个贷发放、提取利用的增长率保持较高水平。但在中西部和东北地区,不少城市住房公积金发展出现低迷徘徊,甚至有较高程度的萎缩。
(五)大多数城市的住房公积金资金使用率较高,资金使用率受多种因素影响。公积金资金使用率受当地住房市场状况影响较大,同时受就业者年龄结构影响,但当地住房公积金贷款与提取使用方面的政策也发挥了较大的影响。
(六)总体而言,我国各地住房公积金的增值收益率普遍都不高,增值收益能力都需要得到尽快提高。此外,住房公积金增值收益的归属与分配,在各地还没有形成统一规范,并存在不同的认识。本研究也发现,一个城市公积金实缴职工人均增值收益,与当地经济发展水平和人均缴存额等因素没有太多直接关系,而受当地公积金管理中心的资金运作能力影响较大。
(七)总体来看,住房公积金的资金安全性,与资金利用率之间存在较高的替代性矛盾。但也有一些地市,在两项上都表现不错。也有一些地市,在两项都表现不佳。住房公积金资金安全性的一些指标,并不完全取决于当地住房市场景气程度、个贷率高低等因素,也在较多程度上受到当地公积金管理中心的资产安全管理策略影响。
(八)大多数地市的住房公积金流动性都偏紧张,更有很高比例的地市已经暴露出相当严重的资金入不敷出的流动性风险。对住房公积金流动性安全严重过低的地市,要给予高度重视和关注,提前做好预案和政策储备,以免社会公众产生对住房公积金系统可靠性的怀疑。
(本文节选自《中国城市住房公积金高质量发展评估报告2020》,原载《SJTU住房政策观察》第4期,标题为编者所加。原报告由上海交通大学中国城市治理研究院、上海交通大学住房与城乡建设研究中心、燕山大学住房公积金研究中心、公积金信息化(西安)研究中心联合出品,其微信版于2020年12月3日由“城市与房地产研究”公众号首发。此节选本中的观点只代表原著者,具体技术细节请参考原文。)

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