中国人民银行于9月29日晚间正式发布了关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的重要公告。此次公告核心内容在于：一是赋予了借贷双方调整房贷利率在贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度的灵活性，旨在更精准地反映市场动态、借款人风险状况等因素变化；二是取消了房贷利率重定价周期不得短于一年的限制，进一步促进了利率市场化的进程。此举标志着新一轮存量房贷利率调整机制改革正式启航。 此番调整预计覆盖约5000万户家庭，惠及超过1.5亿人口，平均每年可为家庭减少利息支出约1500亿元人民币，对于缓解居民债务压力、促进消费潜力释放具有积极意义。 在稳固房地产市场存量健康发展的同时，中国人民银行联合金融监管总局还推出了针对新增住房贷款的优惠政策，即将首套及二套住房的最低首付款比例统一调降至不低于15%，以进一步激发市场活力。此外，为稳定楼市预期，两部门还将部分房地产金融政策的执行期限延长至2026年12月31日，彰显了金融监管部门对房地产市场平稳健康发展的坚定支持。 关于本次调整的具体措施，中国人民银行相关负责人详细阐述了两个方面：一是允许房贷利率在LPR基础上的加点幅度进行变更，借贷双方可通过合同变更等合法途径协商调整，以更加适应市场变化，同时保障了合同的严肃性与灵活性并存；二是废除房贷利率重定价周期不得低于一年的硬性规定，自2024年11月1日起，新签浮动利率房贷的重定价周期将与其他浮动利率贷款保持一致，由借贷双方自主商定，同时符合条件的存量房贷借款人也有权申请调整重定价周期，确保房贷利率能及时反映市场基准利率的变动，有效畅通货币政策的传导机制。 公告明确指出，在申请商业性个人住房贷款时，借款人需充分了解并遵守相关利率调整规定，与贷款机构进行充分沟通协商，共同维护金融市场的稳定与健康发展。针对商业性个人住房贷款的利率选择机制，现正式明确以下规范： 一、利率选择模式 借款人可选择固定利率或浮动利率作为贷款合同的定价基础。固定利率模式下，合同期限内利率水平保持不变；而浮动利率则依据最近一个月贷款市场报价利率（LPR）为基准，通过加点（该加点值可为负）方式确定，加点的设定需综合考虑市场供求状况及借款人风险评估溢价等因素。 二、固定利率转浮动利率置换政策 对于已选择固定利率的商业性个人住房贷款借款人，可与银行业金融机构协商，将现有贷款置换为浮动利率贷款。置换时，新利率将以最近一个月LPR为基准加点确定，加点幅度等于原合同利率与最新LPR之间的差值。 三、浮动利率重定价机制 自2024年11月1日起，采用浮动利率的商业性个人住房贷款借款人，有权与银行业金融机构协商设定重定价周期。在重定价日，利率基准将更新为最近一个月的LPR。此周期及调整方式须在贷款合同中清晰界定。 四、偏离度调整与置换条件 当浮动利率商业性个人住房贷款利率与全国新发放同类贷款的平均利率偏离达到一定阈值时，借款人可提议与银行业金融机构协商，以新发放浮动利率贷款替换现有存量贷款。重新议定的加点幅度需不低于置换时所在城市商业性个人住房贷款利率加点的最低限制。 五、存量房贷利率调整方案 针对存量房贷利率的调降措施，中国人民银行指导下的市场利率定价自律机制将发布倡议，建议商业银行在2024年10月31日前完成一次批量调整。绝大多数借款人将能通过线上平台（如网上银行、手机银行等）便捷地完成自动调整流程。批量调整基础上，借贷双方仍可在市场化原则下灵活协商，动态调整利率水平。 六、调降幅度与执行细则 《关于批量调整存量房贷利率的倡议》详尽阐述了利率调降的具体幅度及实施细节，旨在确保调整过程公平、透明，有效减轻借款人负担，同时维护金融市场的稳定与健康发展。 综上，上述举措旨在通过专业、严肃且正式的方式，明确商业性个人住房贷款利率的选择、调整及置换规则，以促进金融市场的平稳运行，保障借款人及金融机构的合法权益。根据最新发布的《倡议》内容，在批量调整阶段，商业银行需将其现行LPR（贷款市场报价利率）基础上的加点幅度，针对高于减少30个基点的存量房贷，统一调整至不低于减30个基点的水平，同时确保这一调整不违背各城市当前实施的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限的规定。 以北京地区为例，针对二套房贷政策，五环以内的加点下限被设定为减5个基点，而五环以外的加点下限则为减25个基点。在批量调整过程中，二套房贷的加点幅度将严格遵循此标准，分别调整为减5个基点和减25个基点，以确保政策执行的一致性。 此政策调整被专家分析为具有显著的积极意义，它有效缩短了存量房贷利率的调整周期，从而强化了存量房贷利率与新发放房贷利率之间的联动性，从根源上消除了因新老房贷利差扩大而引发的提前还贷潮的需求。这一举措旨在缓解由“提前还贷潮”带来的市场压力，不仅有助于促进房地产市场的稳定回升，还能够进一步刺激居民的消费潜力，为经济复苏注入新活力。 值得注意的是，同日，中国人民银行携手金融监管总局出台了多项金融支持房地产政策，旨在全面促进房地产市场的平稳健康发展。在优化首付比例方面，新政明确取消了商业性个人住房贷款的首套与二套之分，统一将最低首付款比例设定为不低于15%，并赋予各地根据地方调控需求和实际情况，自主设定差异化最低首付款比例政策及具体下限的权力。 此外，为延长政策的有效期，中国人民银行与金融监管总局宣布将支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策及相关经营性物业贷款管理通知的适用期限，统一延长至2026年12月31日，以保障政策的连续性和稳定性。 同时，针对保障性住房再贷款领域，中国人民银行亦作出了相应的调整优化决策，以进一步加大对保障性住房建设的金融支持力度，促进住房市场的多元化发展。中国人民银行已正式宣布，针对金融机构所发放的、符合既定标准的贷款，将调整其向这些机构提供再贷款的支持力度，具体而言，再贷款比例将由原先贷款本金的60%显著提高至全额覆盖，即100%。此举旨在进一步加大对金融机构信贷投放的支持力度，促进金融市场的稳定与经济的健康发展。 |
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