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公积金新政频繁出台,对房市又会产生什么影响?

2020-1-13 15:30| 发布者: cqshebao| 查看: 679| 评论: 0

公积金新政频繁出台,对房市又会产生什么影响?

2013年9月,我国就已成为全球储蓄金额最多的国家,同时也是人均储蓄最多的国家,我国人均居民储蓄已经超过3万元,当时的居民储蓄率已超过50%,远超世界平均水平。

但截至今年8月,我国居民的贷款余额已经达到了52.8万亿元人民币,相比2018年末增加了4.9万亿元人民币。

如果按照2019年的GDP来计算,我国目前的家庭负债率(家庭负债与GDP的比值)大概在53.8%左右。

近几年为何我国家庭负债率不断升高?

以往老百姓都喜欢存钱,负债率基本为0,自从房地产横空出世,一套房子足足掏空6个钱包——夫妻两人外加双方父母,才够30%的首付,剩下的70%靠银行贷款,负债就这么来了。

经济好的时候没问题,夫妻两个兢兢业业上班,按时还本付息,1年、2年、5年直到30年,大家相安无事。如果经济不好,夫妻俩有人失业,或者收入减少,还不上钱,事态就严重了。

从2010年到2017年,居民储蓄占家庭可支配收入的占比从25.4%下降了近一半至12.7%。也就是说,中国人赚100元,只会存下来12.7元。

现在借钱已经成了90后的生活方式,很多人一边没钱哭穷,一边买着几千甚至上万元的化妆品,甚至借钱都要买最新款的手机。

借钱消费本身是社会的一种进步,但是在消费的时候,大家特别是年轻人还是应该克制,保持负债率不超过30%,或者适当的留存一些资金。

国外的资产负债率是什么水平?

从全世界来看,发达国家虽然经济实力较强,人民的收入水平也较高,但家庭的负债率同样也很高。

以几个典型的发达国家为例,美国的家庭负债率为75%,英国的家庭为86.6%,法国的家庭负债率高达93.3%,瑞士的家庭负债率甚至超过了100%,达到了130%。

所以,如果是跟发达国家比起来,我国的家庭负债率并不算高,只处在下游水平。

然而,发达国家的人均GDP至少都是我国的两倍以上,所以其家庭的还债能力要比我国家庭强不少,要是这么来看,我国的家庭负债率就不算低了。

其次来看一下发展中国家的情况

虽然我国GDP总量已跃居世界第二,但我国毫无疑问仍属于发展中国家,因为在人均GDP上跟发达国家相差还很大。

在金砖国家中,印度应该目前除了我国之外经济上升最快的,而印度目前的家庭负债率只有11.7%,可以说是很低了。

巴西作为全球十大经济体之一,虽然近几年经济增长慢下来了,但还是有一定底蕴存在,其家庭负债率在28%左右,比印度高,但比我国低了不少。

另外两个金砖国家,俄罗斯和南非的家庭负债率分别为17.5%和33.8%,都比我国要低很多。

多少家庭负债率比较合适?

我国负债率比较高,其实房贷占了大头,在买房的过程中,80%的购房者都会选择贷款买房。而一旦选择贷款买房了,那么肯定就会面临着首付比例,贷款年限以及月供等情况。

一般来说,银行方面为了防范风险,都会要求借款人月房贷不得超过收入的50%。

因此,大家一般在买房的时候也要出示银行流水和工资证明,而这个50%就是借款人的最高警戒线。那么,若是从银行方面考虑的话,那么月供占收入的50%以下是最合适的。

对于购房者而言,月供当然是越少越好,只有这样才比较不会影响生活质量。因此,对于不同年龄层的购房者来说,月供比例也会有不同。

如果你是在25-30岁之间,正处于事业上升期且在工作稳定的情况下,月供可以占到家庭收入的40-45%。

因为这个阶段一般未婚或者已婚还没有小孩,家庭压力较小,加上后期事业上升势头猛,这时候月供比例占到现阶段的40-45%是靠谱的。

如果超过35岁的购房者,在工作稳定的情况下,一般月供不要超过家庭收入30%。

因为这个年龄已经结婚生子,家庭生活方面支出比较大,而且事业上升期比较停滞,为了降低风险,月供比例不宜太高。

因此,若购房者你想贷款买房,却又不想影响生活质量的话,那么月供在收入的30%其实是比较舒适的比例。

因为后续可能会面临利率上浮,和收入减少的因素。另外还建议较好预留出一年的按揭款,万一有不可控因素,也不至于还不上每月月供。

公积金新政为何会频繁出台?

是近半年以来,继广州、长沙、厦门等地调整公积金相关规定后,近期又有多个城市密集出台公积金新政。

6-8月,共有十几个地方针对公积金提取业务、贷款期限或额度、异地购房提取、严打骗提等方面进行规范改进。

这两年,在严厉的楼市调控之下,坚决遏制投机炒房一直都是重点,虽然前期刚需有所误伤,但就当前楼市而言,随着炒房客逐渐离场,政策也越来越多的向刚需群体倾斜。

特别是与刚需有密切关系的公积金方面,近期各地也频频调整,透露出三大趋势。

第一, 重拳治理房企拒绝公积金贷款行为

今年六月底,住建部联手公安部等七部门表态下半年要重拳治理房地产乱象,其中房企违法违规行为就是楼市四大乱象之一。

其实,房企违法违规的行为不少人都深有体会,比如捂盘惜售、虚假广告、阻挠或拒绝使用公积金贷款等。

截至目前,南京、成都、佛山等热点城市都出台了措施整治房企直接或变相拒绝购房者使用公积金贷款的行为。

其实,早在去年就有不少城市出台了该规定,比如济南就规定,房企拒绝公积金贷款将被暂停网签。

第二, 重点支持首套刚需和改善置业群体

就当前而言,各城市集中调整公积金政策存在共性:公积金政策大的方向是收紧的,重点支持首套刚需和二套改善群体。

当然,公积金政策调整作为楼市调控中的重要措施之一,这与当前控制房价和遏制投机炒房有着直接原因。

目前,各地对公积金政策的提取也做出了诸多限制,除了普遍限制异地提取公积金购房以外,成都、包头、济宁、怀化等地也明确规定限制公积金贷款第三套房。

第三, 鼓励提取公积金用于租房是大趋势

进入今年下半年以来,多个城市都调整了公积金政策,其中有一个显著的变化就是明确提及或是透露了鼓励提取公积金用于租房的信号。

为什么会出现这样的变化呢?一方面,需求结构出现了变化。年轻人的收入水平赶不上房价的涨幅,买房并不是一件易事。

此外,我们一直都说先租后买,但是房租也有了上升的势头,因此鼓励提取公积金用于租房是顺势而为之举。

另一方面,供给结构出现变化。租售并举的住房租赁政策是当前国家大力推进的,这已经是大势所趋。随着城市化进程加快,未来一些热点城市流入的人口会更多,对住房的需求会更大。

而鼓励提取公积金用于租房一定程度上可以推动未来住房租赁的发展,进一步解决大城市里年轻人的住房问题。比如,嘉兴就明确规定优先支持租房提取,简化租房提取手续,并提高租房提取公积金的限额。

据不完全统计,进入下半年以来,全国范围内已经连续有二十多个城市密集调整了公积金相关政策,而且与楼市调控的趋势基本一致,正逐渐从一二线城市向三四线城市扩展。

在房住不炒的定位下,下一步不排除会有越来越多的城市加入公积金政策调整的行列中。

此外,可以明确的是,公积金政策的调整在进一步保证合理购房需求的同时,也为解决大城市里年轻人的住房问题提供了更为全面的选择,这对于考虑先租后买的购房者来说无异于又提供了一层保障。

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